《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產(chǎn)原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照財產(chǎn)轉讓所得項目按20％的適用稅率繳納個人所得稅。根據(jù)《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》文，對收入額、財產(chǎn)原值、轉讓住房過程中繳納的稅金、合理費用具體明確如下，。對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除。
一、增值稅
首先要提醒的是：營改增后，房地產(chǎn)轉讓就不用再交營業(yè)稅啦，而是交增值稅。
其中牽涉到一個很重要的問題：個人轉讓（含買賣）二手房，增值稅怎么交？
去年營改增后，相關政策就有了新變化：
1、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
2、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規(guī)定，按照《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）和《國家稅務總局關于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）的有關規(guī)定執(zhí)行。
二、土地增值稅
土地增值稅的稅率為：
增值額與扣除項目金額的比率不超過50％的部分，適用稅率為30％；
超過50％～100％的部分，適用稅率為40％；
超過100％～200％的部分，適用稅率為50％超過200%的部分，適用稅率為60％。
對個人銷售不動產(chǎn)，土地增值稅的優(yōu)惠政策主要包括：
(1) 對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。
(2) 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉讓原有自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，免予征收土地增值稅。
(3) 因國家建設需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。這類房地產(chǎn)是指因城市市鎮(zhèn)規(guī)劃、國家建設需要拆遷而被政府征用、收回的房地產(chǎn)。對由于上述原因，納稅人自行轉讓房地產(chǎn)的，亦給予免征土地增值稅。
三、個人所得稅
個人將擁有的房地產(chǎn)所有權轉讓，實際上是一種買賣行為。《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產(chǎn)原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目按20％的適用稅率繳納個人所得稅。根據(jù)《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]108號)文，對收入額、財產(chǎn)原值、轉讓住房過程中繳納的稅金、合理費用具體明確如下：
(1)收入額。對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。個人申報收入偏低的，稅務機關可以核定應稅收入。
(2)財產(chǎn)原值。對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除。
(3)轉讓住房過程中繳納的稅金。具體是指納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
(4)合理費用。具體是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。
(5)對于不能準確提供有關計稅資料的，稅務機關可按房屋轉讓收入的1％～3％，核定應繳個人所得稅額。
國家對個人銷售不動產(chǎn)給予個人所得稅的優(yōu)惠政策主要包括：
(1)對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
(2)對個人轉讓自用5年以下的生活用房所得，實行先繳個人所得稅納稅保證金，1年內(nèi)重新以本人名義購房時予以退還的政策。
(3)對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，不論是生活用房或非生活用房，一律免征個人所得稅。
四、印花稅
個人將擁有的房地產(chǎn)權轉讓實際上是一種買賣行為，對個人將擁有的房地產(chǎn)權轉讓應當按照“產(chǎn)權轉移書據(jù)”項目以書據(jù)中所載金額的0.5‰征收印花稅。
五、契稅
(1)首套房:面積小于等于90平米,契稅稅率1%;面積大于90平米,契稅稅率1.5%；
(2)二套房:面積小于等于90平米,契稅稅率1%;面積大于90平米,地稅稅率2%；
(3)三套房及以上套數(shù):契稅為3%。
注：
因政策不斷變化與調(diào)整，小K提供的以上信息僅供參考，如有異議，請以權威部門公布的細則為準！
? 上海鑫勵企業(yè)管理有限公司 版權所有備案號：滬ICP備17051098號-4 網(wǎng)站地圖 推薦專題
地址：上海市浦東新區(qū)浦東南路1085號華申大廈1603室 1202室
免費電話：17717867637 徐經(jīng)理
